为实现组团式发展战略，破解“四个难以为继”，融入粤港澳大湾区城市群发展，全面启动市第十四次党代会提出的“一中心四组团”发展战略，进一步激发城市活力，推动中山以崭新姿态迈向粤港澳大湾区时代。根据《中共中山市委中山市人民政府关于实施组团式发展战略的意见》中山25镇区共分为五大组团，包括中心组团、东部组团、东北部组团、西北部组团和南部组团。为了更好地了解中山市工业用地价格趋势，以下对中山市年初至今的工业用地市场进行统计分析。
一、中山市工业土地一手市场交易情况1、传统工业用地市场
从年初起，近18个月内中山市政府招拍挂共有71宗工业用地成交（已剔除新型产业用地），其成交面积合计.58万㎡、成交金额合计.万元。从各区域的工业用地供地面积来看，民众镇、黄圃镇、三角镇的供应面积位居前三。
从五大分区来看，中山市中心组团共有3宗工业用地成交，占总成交数量的4%；东部组团共有7宗工业用地成交，占总成交数量的10%；南部组团共有12宗工业用地成交，占总成交数量的17%；西北部组团共有28宗工业用地成交，占总成交数量的39%；东北部组团共有21宗工业用地成交，占总成交数量的30%。
中山市中心组团成交总价合计.万元，占总成交价的4%；东部组团成交总价合计.万元，占总成交价的7%；南部组团成交总价合计.万元，占总成交价的9%；西北组团成交总价合计.万元，占总成交价的31%；东北组团成交总价合计.万元，占总成交价的39%。
除新型产业用地以外，对比中山市各镇区工业用地的一手市场平均地价可以发现，仅有沙溪镇的一宗土地以元/㎡成交，其余土地均价基本在-1元/㎡左右，相较二手市场均价而言普遍偏低。
根据一手市场成交的情况统计可以看出，近一年政府储备用地成交价均不高，对比-年成交价甚至有所下滑。且结合各成交宗地土地竞得人及限制条件来看，例如：三角镇的土地竞得人多为技术研发、重点发展装备制造的企业（和超高装（中山）科技有限公司、深圳市亿联智能有限公司等），均符合该区域的发展规划。因此分析可得，目前中山市工业用地引进的产业类型更注重是否和镇区产业相匹配、是否能带动区域产业发展转型的需求，而不是单纯地通过土地出让获得政府收入。
2、新型产业用地市场
由于中山市目前只有翠亨新区推出新型产业用地，因此全市新型产业用地成交均发生在翠亨新区，共成交9宗，均价为元/㎡，容积率为4.0-6.0，成交较为活跃。竞得人主要为科技信息咨询服务、建筑及土木工程的技术服务类等企业，多为拍得土地后建设能兼任销售运营的企业，而非传统的第二产业企业。
从大多数竞得人的企业行业性质和主营方向上可以看出，新型产业用地在单位土地开发强度大、用地形式混合等特点下，单一工业经营主体已很难发挥其用地优势，竞地企业除自身有产业用地需求外，更多的是有一定投资运营能力的企业，在园区建成后转让给从事生产、研发、设计等环节的工业企业或生产性服务企业来实现获利。
二、中山市工业土地二手市场交易情况1、司法拍卖情况
年初至年上半年，淘宝、京东司法拍卖中山市仅有8宗纯工业用地成交，分别为南区成交1宗、黄圃镇成交2宗、横栏镇成交1宗、东升镇成交1宗、火炬开发区成交1宗、东凤成交1宗、三角1宗。
同时我们对现状带有建筑物，但建筑物价值对总体价值影响较少的成交案例也做了统计。可以发现在未计算税费的情况下，中山市工业氛围较好的几个镇区司法成交价均在元/㎡以上，其中横栏镇、火炬开发区甚至在3元/㎡以上，均已远超于一手市场的挂牌成交价。
由于目前政府出让的工业用地绝大部分均需带条件、带指标，且对其行业要求和产值要求均比较高，普通企业通过政府招拍挂形式竞取已比较困难；同时由于中山市净地出让无法过户，基本均需要完成对于合同投资强度后才能转售（至少25%的投资强度），因此二手市场上土地交易难度较大。各方面因素作用后，司法拍卖低价和流程较为明晰，反而成为竞取土地较为热门的方式。因此司法拍卖的成交价已与二手市场放盘价相差无几。
2、二手市场情况
根据二手市场放盘情况统计，南部、西北部市场较为活跃，其中坦洲镇、古镇镇、横栏镇、小榄镇出让数量居多，其市场均价约为2-3元/㎡之间。
以实地走访横栏镇工业用地为例，该宗地位于横栏镇西南部地段，为南、西、北三面临路，其位置昭示性良好，土地面积为8.18亩（约㎡）、容积率为3.5、售价为万元/亩、折算后地面单价约为元/㎡。该售价含地价、税费、出让金、佣金等，其中税费约50万元/亩，即纯土地价约万元/亩、折算后地面单价约为元/㎡。根据走访了解，横栏镇位置较好的工业用地，均价基本在万/亩以上（即地面单价约-元/㎡），位置邻近古镇镇一带的地价则更高。由于国有出让的净土地不能过户，并且涉及投资强度和闲置费，因此平时基本无纯土地出让交易成交，而且中山市近年来环保要求越来越高，重污染的行业已多被叫停或整改，因此行业选择显得愈为重要。
横栏镇案例实地走访照片本次走访也对东部组团的部分镇区进行实地调研，由于靠近翠亨新区，火炬开发区、南朗镇、民众镇的工业用地地价相较往年也有明显上涨。火炬开发区由于其高新区的区域优势，且区政府对产业扶持力度较大，因此在东部片区内地价最高，其二手售价在-3元/㎡之间（含少量建筑物），民众镇和南朗镇地价相近，其二手售价均在元/㎡左右，但根据镇区内具体的区位，民众沙仔工业区和南朗镇中医药产业园的工业用地地价相对较高。
结合我司经验、拍卖成交情况以及二手市场实地调研数据统计结果可得，中山市各镇区预计工业用地平均地面地价如下：
三、总结与展望年上半年，土地市场供应端发生巨大变革，“两集中”供地新政在2月末重磅出台，土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。土拍，向来是楼市的风向标。从整体工业用地市场来看，由于深中通道、产业转移、大湾区等各种政策规划的利好，且在政府提高土地开发强度、减少开发商囤地、促进城市升级的大环境下，未来的土地市场中，或许会逐渐减少传统“价高者得”的拍卖模式，逐步变成“价格+方案”，即社会效益及经济效益的评价模式，不再追求最高价，而是开发商用开发方案来赢得优质土地，结合开发商准入资质、地块开发年限、开发要求等，以对社会最大的效益着想，由政府相关部门来设定拍卖条件。近年中山市的二手市场工业用地呈现一路飙升的态势。同时由于发展较好区域的存量土地已经不多，政府引进优质企业的方式慢慢从供地向“工改”后供物业转变。（国策研究中山技术部）本文由国策机构原创，若需引用及转载，请注明文章来源及作者。
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